Инвестируем в недвижимость: совет профессионалов

Назад к списку 05.12.2014

В начале этого года существенно поменялось экономическое положение в стране. Наблюдается тенденция перевода денежных средств в недвижимость первичного рынка и торговых площадок.


Происходящее лишний раз подтверждает, что единое правило российских частных инвесторов «В сложных ситуациях вкладывайте средства в недвижимость» работает.
По мнению профессионалов, для большинства россиян вкладывать средства в метры недвижимости гораздо понятнее и не так рискованно, если сравнивать с ценными бумагами, драгоценными металлами или банковскими депозитами. А ориентиром для применения этого правила служат предыдущие кризисные времена, цены на недвижимость довольно быстро достигали нормального уровня, и на этом их рост не заканчивался. Но чтобы выгодно вкладываться, необходимо понимать условия игры. Поэтому мы решили рассказать несколько правил при покупке недвижимости в условиях кризиса, чтобы вы играли, имея на руках козыри.

Кому стоит инвестировать

Современный частный инвестор в среднем инвестирует в квадратные метры от 2 до 50 млн рублей, в итоге зарабатывая на ее перепродаже или стабильном рентном доходе. В большинстве случаев такие инвесторы оплачивают покупку целиком или неоплаченную сумму берут в ипотеку, что случается реже. Таких инвесторов в сфере недвижимости 80%.
Самый затрагиваемый рынок для них – это массовое жилье, так как спрос на эти объекты есть всегда, независимо от экономического положения в стране. Но в коммерческой недвижимости площади помещений больше. Лидером в этом секторе является сегмент стрит-ретейла. Чаще всего инвесторы вкладывают средства в небольшой площади офисные блоки, которые пользуются популярностью среди арендаторов. Стоимость коммерческой недвижимости растет, тем самым обеспечивая постоянный доход ее владельцам. В первом полугодии 2014 года, как показывает практика специалистов Vivaldi Realty, на приобретение офисов небольшого размера или площадей в бизнес-центрах столицы вкладывалось 10-15% от общих вкладов частных инвесторов, остальные деньги направлялись на приобретение стрит-ретейла.

Топ-позиция в инвестициях

Несмотря на больше количество ситуация с непорядочными застройщиками и ожидающими чуда дольщиками, инвесторы все же приходят на площадку новостроек. Это объясняется действием Федерального закона 214, позволяющим людям спокойно покупать  квартиры еще на этапе застройки.
Причем самым большим спросом в этом секторе стали новостройки среднего уровня в старых границах столицы, так как доходность остается стандартной: за время строительства, обычно занимающего от 1,5 до 2 лет, стоимость за квадратный метр увеличивается в примерно на 30%, что позволяет инвесторам быстро вернуть вложенные средства. В ряде случаев прибыль может достигнуть 50%, если покупка была осуществлена на самом первом этапе строительства.
При этом частные инвесторы чаще всего не дожидаются получения права на собственность, а продают объекты до сдачи государственной комиссии. Это позволяет достичь максимальной прибыли и избежать дополнительных налоговых обложений.
Специалисты также отмечают, что наибольший интерес вызывают апартаменты нового формата, но успевшие себя зарекомендовать среди покупателей. Несмотря на то, что стоимость апартаментов ниже, чем квартир, за время стройки они возрастают на 15-20%.
Стоит отметить, что сдача объектов в аренду – не самый удачный способ заработать на инвестициях. Специалисты по недвижимости объясняют ситуацию, приводя конкретный пример: примерная прибыль от объектов в новостройках эконом- и комфорт-уровня равна всего 4-7% годовых, и средний срок окупаемости лежит в границах от 18 до 22 лет. Доход от апартаментов при сдаче в аренду чуть больше: 9-12% за 11-13 лет. В расчетах не учитывались вероятность простоя жилища и коммунальные расходы. Но здесь есть вариант увеличить свои доходы за счет снижения налогообложения. Для этого нужно зарегистрировать свое ИП.

И другие

Профессионалы из агентства по недвижимости Vivaldу Realty согласны с мнением, что минимальный вклад в коммерческую недвижимость начинается с 800 тыс. долларов. Но реалии таковы, что большинство вкладывает от 250 до 350 тыс. долларов на первом этапе. За эту цену можно купить офисное помещение небольшой площади в хорошем бизнес-центре или торговую недвижимость.
Как показывает практика, торговое помещение на первом этаже позволяет обрести постоянный доход от 11 до 12% в год, но так происходит только с ликвидными объектам, чаще всего находящимися на популярных улицах торговли столицы. Доход от помещения в бизнес-центре ниже – от 8 до 9% годовых. Но в то же время ассортимент объектов в хороших бизнес-центрах теперь шире, чем 2-3 года назад. Помещение среднего размера до 100 кв. метров можно купить в границах 380 тыс. долларов, причем расположение за такую цену должно быть удачным. В торговом секторе площадь объекта за такую цену будет только 50 кв. метров. Думайте сами, решайте сами.

Знать бы прикуп

Основным риском при покупке первичной недвижимости остается, как показывает исследование специалистов «РБК-Недвижимость», время, затраченное на строительство объекта, которое может продлиться бесконечно, так и не привести к конечному результату. К тому же существует риск остаться без прибыли из-за снижения стоимости на жилье или трудностей по поиску покупателей, что так же будет требовать снижения стоимости жилья.

Но с другой стороны можно минимизировать данные риски или полностью избежать их. Для начала необходимо внимательно проверять все правоустанавливающие документы по объекту, прежде чем вкладывать в него деньги. Нужно обратить внимание на финансовое положение организации-застройщика, а также количество реализованных им проектов. Имеет смысл заострить внимание на поведении застройщика. К примеру, готовность застройщика устраивать распродажи, если наблюдается понижение интереса к объекту среди покупателей, вероятно, означает, что компания не имеет собственных средств или серьезных финансовых партнеров. Для продолжения строительства ситуация требует быстрого привлечения денежных средств. Если вы заметили за девелопером подобное, то вполне возможно риски не будут оправданы.

Далее, при выборе объекта для инвестирования, стоит обращать внимание не только на стоимость жилья, но и качество постройки, его конкурентное окружение, обеспечивающее ликвидность и возможность следующей продажи. Лучше, если подходящая новостройка будет располагаться в популярных для покупателей районах столицы или районах рядом с Москвой, важна еще и удобная транспортная развязка рядом с жильем. Если объект соответствует вышеперечисленным характеристикам, стоит определиться с форматом квартиры. Выгоднее покупать однокомнатные и студийные квартиры – они всегда пользуются спросом.
Профессионалы по недвижимости советуют покупать объекты в малоэтажных домах за пределами МКАД. Прибыль от них может составить 10-12% годовых. Так, несколько лет назад частный инвестор купил пару таунхаусов премиум-класса, когда проект еще был на старте. В настоящее время дома заселяются и их цена возросла на 25%. Чтобы увеличить их стоимость еще на 15-20%, инвестор займется отделкой помещений.

Инвестиционный коридор закрывается

К концу года заметно снижение продажи недвижимости, купленной с целью инвестирования. Но бизнесмены, получающие доход на увеличении стоимости за кв. метр не ушли с рынка. Они продолжают не менее активно инвестировать в объекты недвижимости, принимая во внимание кризисное состояние в стране. В компании Vivaldy Realty считают, что инвестиционные сделки в данный период стоит совершать ради сбережения средств, не планируя значительно преумножить их. Но есть вероятность эффективно вложить средства, когда частным инвестором будет приобретен «правильный объект», то есть с последующим заметным увеличением его стоимости за определенный срок и перепродажей. В случае, когда частный инвестор планирует в скором времени перепродать недвижимость, а случается временный спад интереса у покупателей, будет довольно трудно достигнуть намеченной цели, зато это скажется на стоимости объекта.
На данный момент никто из аналитиков не торопится давать точный прогноз на будущее – ситуация на рынке слишком неопределенная. Но все же каждый уверен, что спрос на недвижимость и ее стоимость будут падать. Эксперты считают, что инвестиционное «окно» начинает закрываться и вложение денег в недвижимость скоро будет не так надежно. Однако урок, который нам преподнес последний кризис, случившийся шесть лет назад, гласит, что кризисный период предоставляет и новые возможности. Тогда, в период быстрого восстановления экономической ситуации в стране, многие инвесторы поднялись, купив недвижимость и другие активы на растущем рынке. Поэтому наша задача в данный момент – выяснить, где находится его дно, чтобы вовремя сделать свой ход.

НАШИ ПАРТНЕРЫ

  • MULTICOM
    «MULTICOM» сегодня-это стабильная и динамично развивающаяся телекоммуникационная компания. Основным направлением деятельности компании является предоставление телефонной связи, доступа в Интернет, строительство корпоративных сетей.

  • МТС Банк ОАО «МТС-Банк» — это новое название АКБ «МБРР» (ОАО), под которым банк будет проводить все операции по всей сети во всех регионах присутствия банка.
  • Дельтакредит Банк
    DeltaCredit — это первый в России специализированный ипотечный коммерческий банк.
  • Интеркоммерц Банк
    Коммерческий Банк «ИНТЕРКОММЕРЦ» (ООО) является динамично развивающимся универсальным банком, предлагающим полный спектр банковских услуг частным и корпоративным клиентам. С момента своего создания в 1991 году, Банк сформировал репутацию надежного партнера для своих клиентов в предоставлении профессиональных финансовых услуг высокого качества.

  • Банк Траспортный ООО КБ «Транспортный» — универсальный коммерческий банк, предоставляющий клиентам весь спектр современных банковских услуг
  • AMF «AMF — международной сети доставки цветов»

  • РиэлтиМаг.ру — доступно, профессионально, объективно Наш партнер: Realtymag.ru
  • Инветиционный Торговый Банк
    АКБ «Инвестторгбанк» (ОАО) создан в марте 1994 года. 


  • Новости 1 - 8 из 8
    Начало | Пред. | 1 | След. | Конец Все